La Corte di Cassazione ha confermato la custodia cautelare in carcere nei confronti di un amministratore, un socio ed un collaboratore di una società che aveva “raccolto denaro da privati risparmiatori, offrendo loro contratti di associazione in partecipazione nella società, senza autorizzazione amministrativa e senza essere iscritti in appositi albi e, quindi, in assenza dei requisiti necessari per operare sul mercato finanziario italiano, prospettando ai clienti elevatissimi rendimenti” (Cass. Pen., Sez. V, 24 aprile 2019, n. 40056).
Non si tratta di un precedente isolato.
La Suprema Corte ha più volte giudicato punibile, ai sensi dell’art. 166 del TUF (Testo Unico delle disposizioni in materia di intermediazione Finanziaria), la condotta diretta alla promozione ed alla raccolta di investimenti immobiliari, effettuata da soggetti non abilitati, realizzata mediante la stipula di contratti che prevedevano la corresponsione all’investitore di profitti derivanti dall’impiego di denaro in attività di impresa, per sua natura soggetta a rischio (Cass. Pen., Sez. V, 3 febbraio 2015, n. 28157), “dovendosi intendere per investimento di natura finanziaria, come chiarito dal Supremo Collegio, ogni conferimento di una somma di danaro da parte del risparmiatore con un’aspettativa di profitto o remunerazione ovvero di utilità, unita ad un rischio, a fronte delle disponibilità impiegate in un dato intervallo temporale“ (Cass. Civ., Sez. II, 5 febbraio 2013, n. 2736).
La Cassazione, inoltre, ha chiarito che il reato si perfeziona anche se l’investitore non subisce danno, “ravvisando nell’esercizio abusivo dell’attività di intermediazione un pericolo in sè per il regolare ed ordinato funzionamento del mercato” (tecnicamente, si parla di reato “di pericolo”), al quale possono eventualmente seguire ulteriori reati, come ad esempio quello di truffa, il quale richiede l’effettiva perdita patrimoniale subita dalla persona offesa (Cass. Pen., Sez. V, 2 luglio 2015, n. 28157, Cass. Pen., Sez. V, 24 settembre 2009; Cass. Pen., Sez. II, 9 novembre 2010, n. 42085).
Quali sono, in ambito immobiliare, le attività di promozione dell’investimento che costituiscono reato?
In base alla giurisprudenza della Suprema Corte, sono tutte le azioni – caratterizzate dalla “sistematica pluralità” o dall’ “analogo o identico contenuto” (Cass. Pen., Sez. VI, 25 settembre 2014, n. 49226; Cass. Pen., Sez. III, 10 giugno 2014, n. 30910; Cass. Pen, Sez. III, 25 giugno 2012 n. 37415) – poste in essere per sollecitare ed ottenere denaro, come ad esempio i videomessaggi e/o i c.d. post e reel, diffusi tramite “social media”, con cui vengono illustrate le operazioni immobiliari realizzate o in corso di realizzazione, allo scopo di evidenziarne l’elevata redditività e promuovere quindi gli investimenti in simili operazioni.
Si tratta, infatti, di contenuti che possono ritenersi indirizzati “ad un numero potenzialmente illimitato di soggetti”, anche se poi l’attività venga “in concreto realizzata per una cerchia ristretta” (Cass. Pen., Sez. V, 11 aprile 2017, n. 18317: Cass. Pen., Sez. 2, 16 dicembre 2015, n. 10795; Cass. Pen., Sez. II; 19 settembre 2013, n. 41142).
La Cassazione, peraltro, ha ritenuto che il reato si può configurare anche quando l’attività sia stata svolta dall’operatore immobiliare “nei confronti di un unico soggetto, in quanto ciò non esclude che l’attività di prestazione di servizi finanziari abbia carattere di pubblicità e professionalità”, chiarendo addirittura che “la circostanza che la clientela sia stata acquisita tramite conoscenze dirette, anche personali, che a propria volta hanno introdotto altri risparmiatori, è un elemento idoneo ad integrare il requisito della pubblicità” (Cass. Pen., Sez. V, 16 gennaio 2015, n. 25160).
Dunque, gli operatori immobiliari, che intendono raccogliere capitali per realizzare le loro attività, devono adottare massima cautela nel realizzare contenuti ‘promozionali’ sui social media e/o su internet e devono porre estrema attenzione nella scelta degli strumenti contrattuali da utilizzare per regolare i loro rapporti con i soggetti che conferiscono tali capitali, avvalendosi, preferibilmente, di consulenza legale qualificata.
