IL CUORE DEL PROBLEMA.
La Corte di Cassazione, con una decisione di marzo 2025, ha chiarito un principio essenziale per gli operatori del settore immobiliare: se il contratto definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data di stipula prevista nel preliminare, l’effetto “prenotativo” cessa e la trascrizione si considera come mai avvenuta.
Dunque, la trascrizione del contratto preliminare, contrariamente a quanto spesso si sente dire, non garantisce automaticamente una protezione per tre anni, ma segue regole precise che, se non rispettate, possono comportare rischi importanti, tra cui l’iscrizione sull’immobile di ipoteche o pignoramenti che il contratto definitivo, se tardivo, non potrà superare.
LE NORME DI RIFERIMENTO.
L’articolo 2645-bis Cod. Civ., nel disciplinare gli effetti della trascrizione del contratto preliminare, prevede due termini fondamentali.
Un anno dalla data fissata per la stipula del definitivo: se il rogito non viene trascritto entro questa data, la trascrizione del preliminare è inefficace nei confronti dei terzi e, quindi, qualsiasi iscrizione o trascrizione pregiudizievole sull’immobile, anche se successiva alla trascrizione del preliminare, avrà effetti nei confronti dell’acquirente.
Tre anni dalla trascrizione del preliminare: è il limite massimo oltre il quale la trascrizione perde comunque l’effetto “prenotativo”, indipendentemente dalla data fissata per la stipula definitivo.
Il CASO PRATICO.
Ecco che cosa è accaduto nel caso esaminato dalla Cassazione.
Aprile 2009: la società promissaria acquirente trascrive un contratto preliminare, prevedendo la stipula del definitivo entro il 9 ottobre 2009, ma poi le parti decidono informalmente di rinviare tale stipula, convinte che fosse sufficiente rispettare il termine di tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Dicembre 2009: un creditore del promittente venditore iscrive un’ipoteca sull’immobile.
Aprile 2012: il definitivo viene stipulato e trascritto entro i tre anni dalla trascrizione del preliminare.
La questione giuridica riguarda la capacità del preliminare di conservare l’effetto “prenotativo” e, quindi, di consentire al definitivo di prevalere sull’ipoteca iscritta dal creditore.
Dopo alterne decisioni nei gradi di giudizio precedenti, la Cassazione ha confermato il principio secondo cui, trascorso 1 anno dalla data indicata nel preliminare per la stipula del definitivo, senza la sottoscrizione e la trascrizione di un formale atto di proroga, l’effetto “prenotativo” determinato dalla trascrizione del preliminare viene meno.
Con la conseguenza che le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, anche se successive alla trascrizione del preliminare, restano valide ed opponibili all’acquirente.
IL RAGIONAMENTO DELLA CASSAZIONE E LE SUE IMPLICAZIONI PRATICHE.
La Corte ha ribadito che la funzione della trascrizione del preliminare è quella di tutelare il promissario acquirente (questo è, appunto, l’effetto “prenotativo”), ma ciò vale solo se il definitivo viene stipulato nel rispetto dei termini previsti dalla legge.
Le regole da seguire sono chiare:
Se nel preliminare è indicata una data precisa per la stipula del definitivo, il definitivo deve essere trascritto, al più tardi, entro un anno da quella data.
Se le parti decidono di posticipare la stipula del definitivo, la proroga, per mantenere la protezione legale, deve essere formalizzata e trascritta entro 1 anno dalla data di stipula inizialmente prevista nel preliminare.
Se il definitivo è trascritto oltre il termine di finale di 3 anni, rispetto alla data di trascrizione del preliminare, anche se le proroghe sono state correttamente formalizzate, cessa comunque l’effetto “prenotativo” del preliminare.
Facciamo un esempio.
Il 20 aprile 2025 viene trascritto un preliminare che prevede come data di stipula del definitivo il 10 ottobre 2025.
Se si vuole prorogare quella data, la proroga dovrà essere formalizzata e trascritta entro il termine del 10 ottobre 2026 (un anno dalla data di stipula originariamente prevista).
Inoltre, in caso di più proroghe, la stipula del definitivo non potrà comunque essere trascritta oltre il termine del 20 aprile 2028 (tre anni dalla data di trascrizione del preliminare).
LE CONSEGUENZE DI UNA GESTIONE SUPERFICIALE: RISCHI CONCRETI PER L’ACQUIRENTE.
Un’errata gestione delle scadenze può avere ripercussioni molto serie:
Acquisto di un immobile con ipoteche o pignoramenti, che non potranno essere eliminati con la trascrizione del definitivo tardivo.
Contenziosi complessi e costosi, con il rischio di dover affrontare lunghe battaglie legali per far valere i propri diritti.
Blocco dell’investimento, con la conseguente impossibilità di valorizzare o rivendere l’immobile.
Come tutelarsi? Affidarsi a professionisti esperti in diritto immobiliare è essenziale per evitare che una semplice dimenticanza o un errore nella gestione delle tempistiche possa trasformarsi in una perdita economica rilevante.
